GAMLSS espaçotemporal para engenharia de avaliações
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Costa, Felinto Junior da
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Resumo
Resumo: A engenharia de avaliações fornece subsídios de suma importância não apenas para órgãos públicos e o sistema legal, mas também para diversas atividades econômicas privadas, lastreando a fundamentação de decisões judiciais, garantindo um procedimento equânime nas decisões administrativas e assegurando operações financeiras baseadas em garantias reais Todavia, a natureza heterogênea dos bens imobiliários impõe grande complexidade quando da formulação de modelos estatísticos que procurem estimar seu valor, uma consequência de três aspectos indissociáveis que introduzem grande variabilidade: endógenos (características da propriedade relacionadas a tamanhos e padrões), exógenos (a vizinha da propriedade, a presença de amenidades e serviços públicos) e temporal (o tempo de referência) Os Modelos Hedônicos de Regressão tradicionalmente adotados pela engenharia de avaliações contemplam esses três aspectos pela inclusão de um conjunto de variáveis explicativas associadas às características intrínsecas e extrínsecas mais significativas e o tempo de referência como mais uma variável, por vezes um fator assumindo tantos níveis quanto períodos temporais existirem na amostra Entretanto, esses modelos consideram os aspectos espacial e temporal dissociadamente, contrariando a situação real observada, em que diferentes regiões de uma cidade se valorizam (ou desvalorizam) de modos distintos ao longo do tempo, não sendo assim possível admitir-se como válida, uma variabilidade temporal espacialmente homogênea Este trabalho propõe um Modelo Hedônico de Regressão Espaçotemporal baseado na classe dos Modelos Aditivos Generalizados para Locação, Escala e Forma (GAMLSS: Generalized Additive Models for Location, Scale and Shape) Ele considera a variabilidade espacial e temporal de modo conjunto nos preditores dos parâmetros da distribuição teórica adotada para a resposta usando splines de produto tensor Eles são estimados a partir das bases de duas funções suavizadoras distintas A primeira delas modela a variabilidade puramente espacial usando thin plate splines sobre as coordenadas métricas da localização de cada elemento da amostra A segunda modela apenas a variabilidade temporal usando splines cúbicos sobre as datas dos elementos O modelo foi ajustado a um conjunto de dados reais composto por informações imobiliárias sobre terrenos sem benfeitorias localizados no perímetro urbano da cidade de Londrina (norte do Estado do Paraná) coletada no período de maio de 1995 a março de 221 O modelo é capaz de estimar os valores unitários medianos em distintas localizações espaciais e referências temporais Isso permite a geração de superfícies de valor que ilustram a variabilidade do valor na área do estudo em qualquer data Por fim, possibilita também a utilização dessa informação como variável adicional em modelos relativos a outras tipologias de imóveis para, nesses modelos, considerar-se também o aspecto espaçotemporal de forma conjunta
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Palavras-chave
Matemática aplicada, Engenharia de avaliações, Modelos GAMLSS, Modelo espaçotemporal, Produtos tensoriais, Applied mathematics - Computer, Appraisal engineering, GAMLSS models, Spatiotemporal model