Intervenção promocional do estado brasileiro em prol de negócios imobiliários: contribuição do registro de imóveis para a regularização fundiária urbana e alienação fiduciária superveniente
Data
2026-08-19
Autores
Fernandes, Karina Costanzi
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Resumo
A intervenção do Estado sobre o domínio econômico apresenta contornos singulares em países em desenvolvimento e de “modernidade tardia”, a demandar uma relação de subordinação dirigida, essencialmente, à coordenação e harmonização da vida social e econômica (Lourival Vilanova, 2003). Sob tal aspecto, o Estado despoja-se da postura passiva e assume a missão de remover obstáculos ao bem-estar individual e coletivo. Dentre os direitos fundamentais que compõem esse cenário, destaca-se o direito à propriedade, e, nesta pesquisa, à propriedade imobiliária urbana, essencial para fomentar a inclusão econômica e viabilizar o usufruto das externalidades positivas do capitalismo contemporâneo. No Brasil, dados institucionais apontam que a irregularidade fundiária urbana são seculares e impedem transmutar o ativo representado pela propriedade em bem fungível, com fins de circular no domínio econômico em suas diversas formas, tais quais, dispor, gozar, reaver, constituir-se em crédito e figurar como garantia real. Tais possibilidades são identificadas nos estudos de Hernando de Soto (2001) na condição de “capital morto”, pois não compõe a “redoma de vidro”, metáfora para apontar o capital excluído do sistema legal de propriedade. No sistema de propriedade brasileiro, a irregularidade do ativo imobiliário, diante da ausência de representação formal, constitui um óbice legal com repercussões negativas não apenas individual quanto coletivamente, marco consolidado a partir do Código Civil (CC) de 1916. Conforme o art. 1º da Lei nº 8.935/94, o serviço registral integra a segurança jurídica, a garantir a publicidade, autenticidade e eficácia dos atos que envolvam o fólio real. Tais normas reforçam o princípio da inscrição nos termos do art. 1245 do CC de 2002, que exige um título registrado perante as serventias extrajudiciais, para culminar na eficácia plena dos arranjos negociais firmados. Apesar dessas normas, as expectativas de regularização das propriedades continuaram frustradas. Para enfrentar esta realidade há esforços do Estado brasileiro, através da atual Lei de Regularização Fundiária Urbana (REURB), nº 13.465/2017, com o escopo de regularizar núcleos urbanos informais e promover a função social da propriedade via títulos jurídicos registrados. Assim, também, novas oportunidades com a Lei 14.711/2023, que introduziu o Novo Marco Legal das Garantias e a formalização da Alienação Fiduciária da Propriedade Superveniente. Por meio desta intervenção normativa, é possível apontar incentivos, que são normas promocionais, aptas a gerar oportunidades de maximizar as utilidades do direito de propriedade em negócios jurídicos imobiliários. Neste contexto jurídico a figura do registrador é ressignificada, deixa de ser um anotador de títulos para tornar-se o guardião da fila de prioridades e da disponibilidade econômica dos imóveis, com o objetivo de potencializar a estabilidade das relações jurídicas negociais imobiliárias
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Palavras-chave
Intervenção do Estado, Segurança jurídica registral, Regularização fundiária urbana, Recuperação do capital morto, Inovações de iniciativa, Direito de propriedade, Direito registral